各縣、區住房和城鄉建設局，市各開發區、新區、園區建設局，各房地產估價機構及有關單位：

根據《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》（宿政規發〔2021〕4號）有關規定，現將《宿遷市市區國有土地上房屋征收估價技術導則》印發給你們，請遵照執行。

宿遷市住房和城鄉建設局

2025年4月10日 

（此件公開發布）

宿遷市市區國有土地上房屋征收估價技術導則

第一章  總則

1.1制定依據：為規范國有土地上房屋征收估價行為，維護公共利益，保證房屋征收估價結果客觀、公正，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規定》（蘇政發〔2011〕91號）、《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》（宿政規發〔2021〕4號）、《房地產估價規范》（GB/T 50291-2015）等相關規定，制定本導則。

1.2適用范圍：宿遷市市區國有土地上房屋征收估價，包括被征收房屋價值估價、被征收房屋裝飾裝修及附著物價格測算、被征收房屋類似房地產市場價格測算、用于產權調換房屋價值估價，以及對相關估價結果進行復核和鑒定等，適用于本導則，但其他法律法規有相關規定的，從其規定。

1.3估價機構：從事國有土地上房屋征收的估價機構（以下簡稱“估價機構”），應當具有省級以上建設行政主管部門頒發的三級（含）以上房地產估價機構備案證書。承擔房屋征收估價業務的估價機構應列入年度房屋征收估價機構執業登記名錄。

1.4估價人員：承擔國有土地上房屋征收估價的房地產估價專業人員應當是符合本導則第1.3條規定的估價機構中的專職注冊房地產估價師。每個國有土地上房屋征收估價項目，估價機構均應派出至少兩名專職注冊房地產估價師進駐項目現場開展工作。其他人員應當持有宿遷市國有土地上房屋征收估價工作人員上崗證。

1.5估價對象：為被征收房屋、產權調換房屋（均含占用范圍內的土地使用權）和裝飾裝修及附著物，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。

1.6估價目的：被征收房屋價值估價目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值估價目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

1.7價值時點：被征收房屋估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。

1.8價值類型：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

1.9價值內涵：征收估價價值構成為被征收房屋的房地產市場價值，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和征收房屋造成的停產、停業損失的補償費，以及簽約獎勵、搬遷獎勵。

被征收房屋裝飾裝修及附著物補償價格由征收當事人協商確定或房地產估價機構另行估價確定的，所估價的被征收房屋價值是否包括被征收房屋裝飾裝修及附著物補償價格，應在被征收房屋估價報告中作出說明。

1.10估價程序：征收估價應當按照下列程序操作：①公布列入年度房屋征收估價機構執業登記名錄且報名的估價機構名單，選擇估價機構；②接受估價委托，明確估價基本事項并簽訂書面房屋征收估價委托合同；③接收估價委托人提供資料，開展前期調查，擬訂征收估價作業方案；④逐戶實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管；⑤依照本技術導則測算分戶初步估價結果；⑥將分戶初步估價結果提交估價委托人；⑦在估價委托人公示分戶初步估價結果期間，安排負責該項目的注冊房地產估價師進行現場說明解釋，對存在錯誤的予以修正；⑧在分戶初步估價結果公示期滿后，提供委托估價范圍內被征收房屋的整體估價報告和分戶估價報告。對估價結果有異議的，按有關規定處理；⑨完成估價資料立卷、歸檔工作。

1.11估價結果：房屋征收項目補償資金以項目征收補償整體估價報告的估價結果為依據，房屋征收分戶補償金額以分戶估價報告的估價結果為依據，估價結果的貨幣單位為人民幣，精確到元。

1.12估價結果使用期限：自估價報告出具之日起，至該征收項目征收補償結束時止。

第二章  被征收房屋用途認定及分類

2.1房屋用途的認定：被征收房屋的性質、用途和建筑面積，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

2.2房屋用途分類：被征收房屋用途一般分為住宅房屋、商業房屋、非住宅非商業房屋（見附件8）。

第三章  被征收房屋估價方法

3.1估價方法

房地產估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法、標準價調整法等，應根據被征收房屋用途、實物、權益狀況及區域房地產市場狀況等，對估價方法進行適用性分析后，合理選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行估價，并在估價報告中作相應說明。

被征收房屋的同類房地產有較多交易的，應選用比較法；被征收房屋或其同類房地產通常有租金等經濟收入的，應選用收益法；被征收房屋可假定為獨立的開發建設項目進行重新開發建設或被征收房屋的同類房地產沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其同類房地產沒有租金等經濟收入時，可選用成本法；被征收房地產具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可選用除成本法以外的方法測算的，應選用假設開發法；當被征收房地產是大量相似的批量房地產時，可選用標準價調整法。

當選用兩種或兩種以上估價方法對被征收房地產進行估價時，應對各種估價方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定估價結果。

3.2比較法

3.2.1比較法定義：是指選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。

3.2.2比較法公式

比較價值＝可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數

式中：

可比實例成交價格—建立價格可比基礎上的房地產實際成交價格，如房產交易登記部門登記的正常成交價格。

交易情況修正—因交易行為中的某些特殊因素所造成的價格偏差，測定方法可以利用已掌握的同類型房地產交易資料或市場行情分析測算，應消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。

市場狀況調整—將可比實例在其成交日期時的價格調整為價值時點的價格，應在調查及分析可比實例所在地同類房地產價格變動情況的基礎上，選用可比實例所在地區同類房地產價格變動率或價格指數進行調整。

房地產狀況調整—應消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。進行區位、實物和權益狀況調整時，應將可比實例與估價對象的區位、實物和權益狀況因素逐項進行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價格差異，對可比實例的價格進行相應調整。調整的具體內容和比較因素，應根據估價對象的用途等情況確定。

3.2.3比較法估價步驟：

（1）搜集交易實例；

（2）選取可比實例；

（3）建立比較基礎；

（4）進行交易情況修正；

（5）進行市場狀況調整；

（6）進行房地產狀況調整；

（7）計算比較價值。

3.3收益法

3.3.1收益法定義：是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

3.3.2收益法公式

有限年期的基本公式如下：

式中：V—房地產收益價值；

Ai—未來第i年的凈收益；

Yi—未來第i年的報酬率；

n—房地產的收益年限。

3.3.3收益法估價步驟：

（1）選擇具體方法；

（2）測算收益期或持有期；

（3）測算未來收益；

（4）確定報酬率；

（5）確定收益價值。

3.4成本法

3.4.1成本法定義：是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

3.4.2成本法公式：

被征收房地產價值=土地重新購置成本＋建筑物重新購建成本－建筑物折舊

3.4.3成本法估價步驟：

（1）測算土地重新購置成本；

（2）測算建筑物重新購建成本；

（3）測算建筑物折舊；

（4）計算成本價值。

3.5假設開發法

3.5.1假設開發法定義：求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。

3.5.2假設開發法公式

被征收房地產價值=開發完成后的房地產價值－后續開發的必要支出及應得利潤

3.5.3假設開發法估價步驟:

（1）選擇具體估價方法；

（2）選擇估價前提；

（3）選擇最佳開發經營方式；

（4）測算后續開發經營期；

（5）測算后續開發的必要支出；

（6）測算開發完成后的價值；

（7）確定折現率或測算后續開發的應得利潤；

（8）計算開發價值。

3.5.4估價前提選擇

（1）當被征收房地產為正常開發建設的待開發房地產或因征收已停建、緩建的未完工程時，應選擇業主自行開發前提進行估價。

（2）當被征收房地產為非征收原因已停建、緩建的未完工程時，應選擇自愿轉讓開發前提進行估價。

3.6標準價調整法

3.6.1標準價調整法定義：是對估價范圍內的所有被估價房屋進行分組，使同一組內的房屋具有相似性，在每組內選定或設定標準房屋并測算其價值或價格，利用有關調整系數將標準房屋價值或價格調整為各宗被估價房屋價值或價格的方法。

3.6.2標準價調整法的公式

被征收房屋的價格 = 標準房屋價值×房地產狀況調整系數

3.6.3標準價調整法估價的步驟:

（1）根據估價委托合同，確定估價對象范圍；

（2）對估價范圍內的被征收房屋進行分組，使同一組內的房屋具有相似性；

（3）在每組內確定或設定標準房屋，并計算標準房屋評估價值；

（4）利用各種調整系數，將標準房屋價值或價格調整為被征收房屋的價值或價格。

第四章  主要用途房屋征收估價

4.1住宅房屋征收估價

4.1.1住宅房屋估價方法的選用:住宅房屋征收估價宜選用比較法、標準價調整法進行估價。一些較為特殊的住宅房屋在不適用比較法時，可選用其他估價方法估價。

4.1.2住宅房屋比較法估價技術路線

（1）選取可比實例，建立比較基礎，對可比實例的成交價格進行標準化處理。可比實例的選取參見附件1；

（2）測算比準價格。首先，將可比實例交易情況進行修正；其次，進行房地產市場狀況調整；最后，進行區位狀況、實物狀況和權益狀況調整。基本公式為：

Vz為被征收住宅估價價格；

Vs為標準化處理后的可比實例成交價格；

K1為交易情況修正系數。對于選用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100；

K2為市場狀況調整系數。該系數由估價機構根據房地產市場情形、房地產價格指數和估價中的具體情況確定；

K3為可比實例區位狀況調整為估價對象區位狀況調整系數，系數確定參見附件3；

K4為可比實例實物狀況調整為估價對象實物狀況調整系數，系數確定參見附件3；

K5為可比實例權益狀況調整為估價對象權益狀況調整系數，系數確定參見附件3。

確定估價對象的比準價格應選取不少于3個可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為估價對象比準價格。

4.1.3住宅房屋標準價調整法估價技術路線

（1）確立標準住宅房屋。在征收項目范圍內設定具有代表性的住宅房屋作為標準住宅房屋，“標準住宅房屋”的設定要求參見附件2；

（2）測算標準住宅房屋價格。依據相關估價技術規范規定的方式，選用比較法測算出“標準住宅房屋”的價格。基本公式為：

Vb為標準住宅房屋價格；

Vs為標準化處理后的可比實例成交價格；

K1為交易情況修正系數，對于選用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100；

K2為市場狀況調整系數，該系數由估價機構根據房地產市場情形、房地產價格指數和估價中的具體情況確定；

K3為可比實例區位狀況調整為標準住宅房屋區位狀況調整系數，系數確定參見附件3；

K4為可比實例實物狀況調整為標準住宅房屋實物狀況調整系數，系數確定參見附件3；

K5為可比實例權益狀況調整為標準住宅房屋權益狀況調整系數，系數確定參見附件3。

確定“標準住宅房屋”的價格應選取不少于3個可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為“標準住宅房屋”的價格。

（3）確定估價對象價格。各被征收房屋分別與“標準住宅房屋”進行房地產實物狀況調整，得出各被征收住宅房屋的估價價格。基本公式為：

Vz為被征收住宅房屋估價價格；

Vb為標準住宅房屋價格；

K6為標準住宅房屋實物狀況調整為被征收房屋實物狀況調整系數，系數確定參見附件3。

4.2商業房屋征收估價

4.2.1商業房屋估價方法的選用：商業房屋征收估價宜選用比較法、標準價調整法或收益法進行估價，征收項目估價人員應根據所收集的區域類似房地產租售交易信息，結合估價對象實際情況，分析確定選擇一種或兩種方法進行估價。

4.2.2商業房屋比較法估價技術路線

（1）選取可比實例，建立比較基礎，對可比實例的成交價格進行標準化處理。可比實例的選取參見附件1；

（2）測算比準價格。首先，將可比實例交易情況進行修正；其次，進行房地產市場狀況調整；最后，進行區位狀況、實物狀況和權益狀況調整。基本公式為：

Vz為被征收商業房屋估價價格；

Vs為標準化處理后的可比實例成交價格；

K1為交易情況修正系數，對于選用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100；

K2為市場狀況調整系數，該系數由估價機構根據房地產市場情形、房地產價格指數和估價中的具體情況確定；

K3為可比實例區位狀況調整為估價對象區位狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5；

K4為可比實例實物狀況調整為估價對象實物狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5；

K5為可比實例權益狀況調整為估價對象權益狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5。

確定估價對象的比準價格應選取不少于3個可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為估價對象比準價格。

4.2.3商業房屋標準價調整法估價技術路線

（1）確定房屋類別，設立標準商業房屋。根據房屋的性質、用途確定其所屬類別。商業房屋一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、商業寫字樓等）、娛樂類建筑、旅館類建筑、餐飲類建筑（參見附件8）。在征收項目范圍內設定具有代表性的房地產作為標準商業房屋，“標準商業房屋”的設定要求參見附件2；

（2）測算標準商業房屋價格。依據相關估價技術規范規定的方式，選用比較法評估出“標準商業房屋”的價格。基本公式為：

Vb為標準商業房屋價格；

Vs為標準化處理后的可比實例成交價格；

K1為交易情況修正系數，對于選用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100；

K2為市場狀況調整系數，該系數由估價機構根據房地產市場情形、房地產價格指數和估價中的具體情況確定；

K3為可比實例區位狀況調整為標準商業房屋區位狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5；

K4為可比實例實物狀況調整為標準商業房屋實物狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5；

K5為可比實例權益狀況調整為標準商業房屋權益狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5。

確定“標準商業房屋”的價格應選取不少于3個可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為“標準商業房屋”的價格。

（3）確定估價對象價格。各被征收房屋分別與“標準商業房屋”進行房地產實物狀況調整，得出各被征收商業房屋的估價價格。基本公式為：

Vz為被征收商業房屋估價價格；

Vb為標準商業房屋價格；

K6為標準商業房屋實物狀況調整為被征收房屋實物狀況調整系數，系數確定參見附件4、附件5。

4.2.4商業房屋收益法估價技術路線

選用收益法測算被征收商業房屋的征收補償價格時，一般選用穩定收益情形測算，通常選用如下公式計算：

Vy為估價價格，a為估價對象年純收益，i為報酬率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件1。

4.3“住改非”房屋征收估價的相關規定

4.3.1沿街“住改非”底層房屋估價的相關規定

4.3.1.1沿街“住改非”底層房屋補償規定：

對沿街的“住改非”底層房屋，應當根據被征收人實際持續經營年限、持續納稅情況和執行城市規劃管理要求等相關規定情況，參照營業用房進行估價。

被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變為營業用房，依規定認定后，根據其持續年報合格的營業執照、完稅憑證，對其實際用于經營的合法建筑面積參照營業年限取權重進行估價后，按照以下規定給予補償：

（1）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超過營業用房估價結果的90%補償；

（2）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超過營業用房估價結果的60%補償；

（3）2010年7月1日后“住改非”的，不得參照營業用房進行補償。

2010年7月1日后被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時按照住宅估價，不給予停產停業損失補償。但根據其實際營業情況予以一定的營業補助（具體標準參見附件6，須相關手續齊全，符合現行政策規定）。

市、區市場監督、稅務部門應當做好協助工作，根據征收部門申請，及時提供征收范圍內經營性房屋的營業年限和納稅情況證明。

4.3.1.2沿街“住改非”底層房屋估價公式

2010年7月1日前，持續取得工商營業執照、完稅憑證“住改非”房屋的沿街底層房屋，按以下公式結合本導則第4.3.1.1條規定進行估價：

估價價格=商業房屋估價價格×營業年限權重+住宅估價價格×（1－營業年限權重）；

營業年限權重=（征收年份－取得營業執照年份）÷（征收年份－基準年份1991年）。該權重最大值取1。

4.3.2對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業部分的征收補償選用住宅估價價格加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定，具體標準參見附件6。

4.3.3對沿街的“住改非”非底層房屋，營業補助的具體辦法同非沿街的“住改非”房屋。

4.4非住宅非商業房屋征收估價

4.4.1非住宅非商業房屋分類：一般情況下分為行政辦公用房、工業及倉儲用房、公共性用房等。

4.4.2非住宅非商業房屋估價方法的選用：行政辦公用房、工業及倉儲用房、公共性用房宜選用成本法進行估價，工業及倉儲用房有租金收益的，也可視具體情況選用收益法等其他方法估價。

4.4.3行政辦公用房、工業及倉儲用房、公共性用房成本法估價技術路線：

成本法估價，應根據估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地分估路徑，其征收估價的技術路線為：見附件1。

第五章  其他征收估價問題處理

5.1臨時建筑和在建工程估價規定：未超過批準期限的臨時建筑應按成本法測算其建筑物殘余價值；在建工程可選用成本法或假設開發法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。

5.2構筑物、附屬物估價規定：凡征收估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業技術工作的，可委托有資質的機構單獨估價。

5.3“地大于房”估價規定：

（1）“地大于房”的面積僅指不動產權證（或同類有效證件）載明的土地使用權面積（不含臨時用地面積）大于該宗地上被確認合法房屋建筑面積的面積。

（2）對住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面積的補償單價，按照被征收項目標準住宅房屋單價的20%計算。

（3）對商業（不含“住改非”）房屋 “地大于房”面積補償價格的計算公式：

Z＝（M1－M2）×U×T

其中：Z為“地大于房”面積補償價；

M1為不動產權證（或同類有效證件）上載明的土地使用權面積；

M2為不動產權證上載明的房屋建筑面積（以及有權部門認定的合法房屋建筑面積），若M1－M2為負值，則取零；

U為市自然資源和規劃局公布的在用公示地價中的基準地價成果，須進行市場狀況、區域及個別因素、容積率等相關系數修正；

T為其他調整系數，其中：國有劃撥建設用地使用權調整系數按50%計取，國有出讓建設用地使用權年期調整系數=〔1-1/（1+r）n〕/〔1-1/（1+r）m〕。

注：r為土地還原利率，n為土地剩余使用年期，m為該用途下最高法定使用年期。

（4）上述“地大于房”補償土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執行。

（5）“地大于房”部分不得重復補償。

（6）市自然資源和規劃局有具體規定的，參照其規定執行。

5.4劃撥土地使用權房屋的劃撥土地估價：征收估價時涉及被征收房屋的合法用地為劃撥性質時，應將其占用的合法用地的國有土地使用權的出讓金部分予以扣除；出讓金數額為其設定為出讓國有建設土地使用權價格的一定比例確定。民生或基礎設施類用地按照設定出讓國有建設土地使用權價格的40%補繳，住宅或商業類等其他用途用地按照設定出讓國有建設土地使用權價格的 50%補繳。

5.5裝飾裝修及附著物規定：裝飾裝修及附著物的補償價格測算參照附件11確定的標準執行。

5.6車庫及儲藏室估價：對征收項目中車庫及儲藏室可參照住宅用房的估價方法和住宅用房的區位、實物和權益狀況調整系數進行估價。

5.7產權調換房屋估價：（1）用于產權調換房屋價值時點應當與被征收房屋價值時點一致。（2）除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以估價方式確定用于產權調換房屋的市場價值。被征收房屋與產權調換房屋由同一家估價機構進行估價，估價機構應依據房屋征收部門或者產權調換房屋的所有權人提供的產權調換房屋的類型、權屬、區位、用途、建筑面積、建筑結構、建成時間等情況和資料選用本技術導則上述規定同樣的估價模式和方法進行產權調換房屋估價。

第六章  征收估價報告

6.1征收估價報告格式：征收估價機構應按《房地產估價規范》等規定格式出具征收估價報告。

6.2征收估價報告內容：征收估價報告包括整體估價報告和分戶估價報告。

整體估價報告應包含以下內容：（1）封面（2）致估價委托人函（3）目錄（4）估價師聲明（5）估價的假設和限制條件（6）估價結果報告（7）估價技術報告（8）附件。

分戶估價報告應包含以下內容：（1）封面（2）致估價委托人函（3）目錄（4）估價師聲明（5）估價的假設和限制條件（6）估價結果報告（7）附件。

6.3估價結果報告內容：（1）估價委托人名稱、住所和法定代表人姓名（2）房地產估價機構名稱、住所、法定代表人或執行事務合伙人姓名、備案等級和備案證書編號（3）估價目的（4）估價對象（5）價值時點（6）價值類型（7）估價原則（8）估價依據（9）估價方法（10）估價結果（11）注冊房地產估價師（12）實地查勘期（13）估價作業期。

6.4估價技術報告應包括內容：（1）估價對象描述與分析（2）市場背景描述與分析（3）估價對象最高最佳利用分析（4）估價方法適用性分析（5）估價測算過程（6）估價結果確定。

6.5附件應包括下列內容：（1）估價委托書（或估價委托合同）復印件（2）估價對象位置圖（3）估價對象實地查勘情況和相關照片（4）估價對象權屬證明復印件（5）可比實例位置圖和外觀照片（選用比較法進行估價時）（6）專業幫助情況和相關專業意見（7）估價所依據的其他文件資料（8）房地產估價機構營業執照和估價備案證書復印件（9）注冊房地產估價師估價注冊證書復印件。

6.6征收估價報告簽名蓋章：被征收房屋的整體估價報告和分戶估價報告應由兩名及以上參加估價的注冊房地產估價師簽名并加蓋房地產估價機構公章，不得以個人印章代替簽名。

6.7征收估價報告質量要求：房屋征收估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。

第七章  征收估價工作準則

7.1估價項目技術負責人責任：估價機構必須確定估價項目的技術負責人。估價技術負責人最終確定估價技術方案，并對估價方法的選擇和應用以及估價結果的合理性承擔技術責任。

7.2現場告示和前期調查要求：估價機構應組織專業人員進行現場告示和前期調查。

7.3實地查勘要求：估價機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋實物狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人、注冊房地產估價師及相關實地查勘人員應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在估價報告中說明。

實地查勘記錄是估價和撰寫估價報告必備的基礎資料。無法入戶的，參照同類房屋確定，并在估價報告中說明。

7.4估價人員要求：估價人員應佩戴由市房屋征收行業協會頒發的宿遷市國有土地上房屋征收估價工作人員上崗證，進行逐戶逐項查勘記錄，做到工作上門到戶、實地勘測準確、權證查驗無誤，不得重復或遺漏，不徇私舞弊。

7.5估價結果核查：估價結果須經估價機構內部審核評議，估價機構在提交正式估價報告前負有審查、調整、復核估價報告的技術責任。

7.6估價報告提交：估價機構應當按照房屋征收估價委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶初步估價結果。分戶初步估價結果公示期滿后，估價機構應當向房屋征收部門提供委托估價范圍內被征收房屋的整體估價報告和分戶估價報告。分戶估價報告須經注冊房地產估價師簽字，整體估價報告須經項目估價技術負責人簽字。

7.7估價報告解釋：估價機構及其專業人員負有解釋估價報告、接受征收當事人咨詢和質疑的義務，并負有向市房地產估價行業專家委員會報告及提供有關資料和答復技術質詢的義務。

第八章  征收估價工作資料存檔

8.1征收估價報告存檔：估價機構應當將下列資料（原件或復印件）與估價報告（含技術報告）共同整理存檔：

（1）估價委托書和估價委托合同；

（2）房屋征收決定公告；

（3）估價對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；

（4）估價對象的實地查勘記錄、影像等資料；

（5）標準房屋的實地查勘記錄、影像等資料（如有）；

（6）可比實例的實地查勘記錄、影像等資料（如有）；

（7）確定估價結果的有關系數、參數等證明資料；

（8）其他涉及估價項目的必要資料。

8.2征收估價報告保管：完成并出具估價報告后，應對與該估價項目有關的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關資料保存期限按國家有關規定執行。保存期限應自估價報告出具之日起計算，保存30年。

第九章  附則

9.1本導則由宿遷市住房和城鄉建設局負責解釋。

9.2本導則自2025年5月1日起施行。本導則施行前作出征收決定的項目，按原政策規定執行。

附件：1.主要估價方法運用注意事項

2.標準房屋設定說明

3.住宅房屋調整系數說明

4.商業房屋調整系數說明

5.商務辦公房屋調整系數說明

6.“住改非”房屋營業補助標準

7.房屋重置價參考表

8.房屋用途分類表

9.建筑物綜合成新狀況評定表

10.殘疾人、軍殘人員補助標準

11.房屋裝飾裝修及附著物參考價格

附件1-11